经济观察网 记者 张凤玲 10月16日，经济观察网从国土资源部获悉，由国土部、农业部、央行等起草《农地入市试点方案》正准备提交中央改革领导小组。
全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在接受经济观察网采访时表示：“成型的试点方案明确了试点的主要任务、试点组织实施和保障措施。总体思路与十八届三中全会《决定》一致，允许符合规划和用途管制的集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股、转让、抵押，使用年期与同用途国有建设用地使用权等同。相信通过试点能够逐步探索出农村集体土地市场化的基本路径，从而达成通过市场机制实现土地资源配置的目标。”
中国农业大学土地资源管理系主任朱道林在接受经济观察网采访时表示：“从试点方案来看，这次主要是有所改、有所控，而不是全面放开集体土地市场化。”
经济观察网记者掌握的信息显示，《农地入市试点方案》对农村集体经营性建设用地使用权入市的范围、顺序和形式等进行了鉴定，规定集体经营性建设用地限定在规划确定的产业用地范围内，按照存量优先、增量补充的原则顺序入市。
值得关注的是，入市的集体经营性建设用地原则不在村庄内安排，在城乡建设用地扩展边界内，政府或集体通过集中建设农村公寓、农民住宅小区，将法定面积宅基地等值转换为住宅，落实“一户一宅”，已没有新增宅基地可供分配的，农民集体可利用村庄存量建设用地，在政府支持下集中建设公寓式住宅，落实农村住房建设的宅基地权益。
方案规定，村庄内部退出的宅基地可由集体经济组织按照市场价格回购，预留一定面积用于宅基地再分配，其余可以调整为集体经营性建设用地使用。
朱道林认为：“在村庄内部流转符合现有法律对集体所有土地在成员内部使用的原则，并通过流转或回购实现再配置。”
同时，《农地入市试点方案》还对土地增值收益分配问题作出规定，明确要建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。政府可以通过税收或科学合理的收取等值的集体配套公共设施服务用地费用等多种方式收取应得的增值收益，要参照国有建设用地交易规则，建立健全集体经营性建设用地相关规则和制度。
“增值收益分配必须兼顾国家、集体和个人，这是国际惯例。土地增值往往是由于规划用途转变、基础设施改善导致，而基础设施、公共设施往往需要政府投资建设，因此土地增值也应该回馈到基础设施建设资金中。但是从发展的角度来说，应该逐步完善土地增值分配方式，既一次分配由交易过程决定，在相关交易主体中实现；二次分配采取税收方式，应逐步建立不动产税，或者全面完善土地增值税征管方式，解决增值收益再分配问题。”朱道林表示。